戦略的な税金対策でキャッシュフロー改善を図りましょう
サラリーマンの方であれば給与から天引きされる税金。
その負担は収入が増加するにつれて重くのし掛かってきます。
税金負担は、不動産投資から生じるキャッシュフローを圧迫する要因となります。
そのため、手取収入をより増やすためには、賢く税金対策を行うことが必須です。
不動産を活用した一般的な節税
所得税・住民税の節税対策 | 不動産投資を行うことで、所得税、住民税の還付・軽減を受けることができます。 これは、不動産所得の計算上の赤字と給与所得を相殺(損益通算)することができるからです。 節税効果は、5~7年間であることが一般的です。特に2,3年目までについては節税効果が高く享受できる傾向があります。 |
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相続税の節税対策 | 不動産投資を行うことで、相続税の評価額を低減させることができます。 不動産は現金等の資産と比較し、相続税評価額を引き下げることができますので、その評価額を基に計算される相続税は、現金等で保有している場合と比較し、低く抑えることができます。 |
資産管理会社を活用した節税方法
プチカンパニーを使った節税対策の特徴
- 所得の分散が可能
- 会社員でも取り組める
- 事業的規模でなくとも節税対策を図りやすい
- 費用化の範囲が拡大
- 相続対策に活用しやすい
- 各種助成金制度がある etc・・・
プチカンパニーを使った節税対策の留意点
- 個人の税率が低いと効果が薄い
- 不動産所得が小さいと効果が薄い
- 勤務先の兼業禁止規定の厳格度
- 日々の記帳や申告作業が煩雑
- 設立コストがかかる
- 会計・税務の詳細な知識が必要 etc・・・
プチカンパニーのイメージ
プチカンパニーを活用した節税ストラクチャーイメージの一例です。
このほかにも、代表者を配偶者にするケース、不動産を個人で保有するケースなど、多種多様に考えることができます。
その中で、最も効果的な節税効果を享受できるように、個人の事情・状況を的確に把握したうえで、全体構成を検討する必要がります。
プチカンパニー設立による節税を図るためには、
①低い税率となる法人に個人から所得を移転し、
②法人の損金算入金額を増やして利益を圧縮していくことがポイントになります。
⇒個人と法人をあわせたトータル税金負担を低減していきます
個人と法人の税率差異
個人の税率(平成27年3月時点)
※個人では、上記に加え、住民税が約10%加算されます。また、一定規模以上では事業税5%が加算されます。
課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
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195万円以下 | 5% | 0円 |
195万円超 330万円以下 | 10% | 97,500円 |
330万円超 695万円以下 | 20% | 427,500円 |
695万円超 900万円以下 | 23% | 636,000円 |
900万円超 1,800万円以下 | 33% | 1,536,000円 |
1,800万円超 4,000万円以下 | 40% | 2,796,000円 |
4,000万円超 | 45% | 4,796,000円 |
法人(中小法人、東京都)の実効税率(平成27年3月時点)
課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
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400万円以下 | 21.421% | |
400万円超 800万円以下 | 23.204% | |
所得金額 800万円超 | 36.047% |
個人(不動産所得者) | 法人 | |
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身内への対価支払 | 事業的規模であり、青色申告をした上で、生計を一にする配偶者その他の親族。届出必須 | 実態を備えていれば特段の規制は無 |
保険の取り扱い | 12万円まで(生命保険、個人年金保険、介護保険)の合計 | 商品によっては全額損金算入、1/2損金算入可能 |
減価償却 | 強制償却 | 任意売却 |
不動産の譲渡課税 | 5年以内:39%、5年超:20% | 譲渡益は法人税率で課税 |
倒産防止共済の適用 | 原則加入不可 | 年間240万円までは法人の損金 |
繰越欠損金の引継ぎ | 3年間まで | 9年間まで |
小規模企業共済 | 原則加入不可 | 個人で年間84万まで所得控除可能 |
不動産の借入利子 | 不動産所得マイナス時、土地分は損益通算不可 | 不動産所得マイナス時、土地分も損金として計上 |
プチカンパニーを活用した節税スキームの種類
- 直接保有形式
- 管理委託形式
- サブリース形式
プチカンパニーには、賃料収入のすべてが移転します。
本スキームは、実態を明確にしやすく、3形式のスキームの中では最も節税効果を高く享受できます。
ただし、個人からプチカンパニーに不動産を移転する場合には所有権移転登記費用が掛かる点や、プチカンパニーへの不動産融資(投資用)は取り扱わない金融機関がある点には留意が必要です。
プチカンパニーには、賃料収入のうち約5%分が移転します。
本スキームは、比較的簡易に組成することができ、また所有権移転コストが掛かりません。
ただし、取引実態が不明瞭になりやすい点や、コストに見合った便益を享受できない場合がある点には留意が必要です。
プチカンパニーには、賃料収入のうち約15%分が移転します。
本スキームも、比較的簡易に組成することができ、また所有権移転コストが掛かりません。
ただし、実態がやや不明瞭になりやすい点には留意が必要です。
プチカンパニー節税効果を最大限発揮するためには、家族構成、所得、相続プラン等に応じてオーダーメイドに検討する必要があります。法人設立から税務申告まで、当社グループにてワンストップでご支援させていただきます。是非お気軽にご相談ください。